Zdarma od ChciVlastníDům.cz

Checklist: 47 věcí před
zahájením stavby domu

Kompletní průvodce přípravou — od prvního rozhodnutí po podpis smlouvy se stavební firmou. Zaškrtávejte postupně, stav se uloží do vašeho prohlížeče.

kontrolních bodů

klíčových oblastí

∞

použití zdarma

Celkový průběh

0/47

hotovo

1. Financování a rozpočet

0 / 8

Mám jasnou představu o celkovém rozpočtu

Součet: dům + pozemek + přípojky + projekt + rezerva 15 %

Mám finanční rezervu minimálně 10–15 % nad odhadovanou cenou stavby

Vícepráce a nepředvídané náklady jsou na každé stavbě

Konzultoval/a jsem financování s hypotečním poradcem

Nezávislý poradce porovná nabídky více bank najednou

Vím, na jak vysokou hypotéku dosáhnu (bonita, LTV)

Předschválení hypotéky před koupí pozemku je silná výhoda

Rozumím rozdílu mezi hypotékou na koupi nemovitosti a stavební hypotékou

Stavební hypotéka se čerpá po etapách, ne najednou

Mám přehled o vedlejších nákladech: daně, notář, geometrický plán, pojištění

Tyto položky tvoří typicky 3–5 % z ceny nemovitosti navíc

Spočítal/a jsem měsíční splátku hypotéky a ověřil/a, že ji zvládnu

Počítej s úrokovou sazbou o 1–2 % vyšší, než je dnes — pro jistotu

Vím, jak a kdy se stavební hypotéka čerpá po etapách

Banka pošle odhadce na každou fázi stavby před uvolněním peněz

2. Výběr a koupě pozemku

0 / 10

Zkontroloval/a jsem územní plán obce — co lze na pozemku stavět

Dostupný online na webu obce nebo přes územní plán ČR (up.nalb.cz)

Ověřil/a jsem regulativy: maximální zastavěnost, výška stavby, odstupy

Regulativ zastavěnosti 30 % znamená, že na pozemku 1000 m² smíte zastavět max. 300 m²

Zjistil/a jsem dostupnost přípojek: elektřina, voda, kanalizace/septik, plyn

Vzdálenost od sítí může zdražit přípojky o statisíce korun

Nechal/a jsem provést (nebo ověřil/a) radonový průzkum pozemku

Radonové riziko ovlivňuje volbu izolace spodní stavby a výrazně prodražuje základy

Zkontroloval/a jsem orientaci pozemku (jih, západ) a terén (sklon, tvar)

Strmý svah zvyšuje náklady na základy i zemní práce

Ověřil/a jsem, zda pozemek neleží v záplavové zóně

Zkontroluj na povis.mzp.cz — záplavová zóna komplikuje pojištění i hypotéku

Prověřil/a jsem přístupnost pozemku a příjezdovou cestu

Cesta přes cizí pozemek musí být ošetřena věcným břemenem v katastru

Zkontroloval/a jsem katastr nemovitostí: zástavy, věcná břemena, spoluvlastníci

Nahlédnutí je zdarma na nahlizenidokn.cuzk.cz

Zvážil/a jsem náklady na přípravu pozemku: sejmutí ornice, terénní úpravy, stromy

Tyto položky se při koupi pozemku běžně podceňují

Konzultoval/a jsem kupní smlouvu s právníkem nebo notářem

Právní kontrola smlouvy stojí tisíce, špatná smlouva může stát statisíce

3. Projektant a projekt

0 / 9

Vybral/a jsem projektanta s autorizací ČKA nebo ČKAIT

Ověřte autorizaci v rejstříku na cka.cz nebo ckait.cz

Viděl/a jsem reference projektanta a mluvil/a s předchozími klienty

Ptejte se konkrétně: jak probíhala komunikace, byly průtahy, proč?

Mám podepsanou smlouvu o dílo s jasně definovaným rozsahem a termíny

Bez smlouvy nemáte jak vymáhat pozdní dodání nebo nekvalitní dokumentaci

Smlouva obsahuje způsob řešení změn a víceprací

Každá změna dispozice po zahájení dokumentace stojí čas i peníze

Projekt zahrnuje autorský dozor během stavby

Autorský dozor hlídá, že se staví podle projektu — vyplatí se vždy

Mám zpracovanou dokumentaci pro stavební povolení (DUR/DSP)

Bez ní nelze podat žádost na stavební úřad

Mám zpracovanou dokumentaci pro provedení stavby (DPS)

DPS je podklad pro výběrové řízení na stavební firmu a pro realizaci

Konzultoval/a jsem dispozice s celou rodinou před finalizací projektu

Změna okna nebo dveří po zahájení stavby stojí násobek ceny v projektu

Projektant má pojištění profesní odpovědnosti

Pokud projekt obsahuje chybu, pojištění kryje způsobenou škodu

4. Stavební povolení a úřady

0 / 6

Ověřil/a jsem, zda potřebuji stavební povolení nebo ohlášení

Podle nového stavebního zákona (283/2021 Sb.) záleží na typu a velikosti stavby

Podal/a jsem žádost na příslušný stavební úřad

Od roku 2024 lze podat žádost elektronicky přes Portál stavebníka

Znám zákonné lhůty pro vydání rozhodnutí a hlídám je

Zákon stanovuje lhůty 30, 60 nebo 90 dní podle složitosti — úřad je musí dodržet

Mám zajištěné souhlasy sousedů, pokud je to nutné

Nesouhlas souseda může řízení výrazně prodloužit nebo zastavit

Zkontroloval/a jsem, zda stavba není v ochranném pásmu (vedení, les, voda…)

Ochranná pásma vyžadují souhlas správce sítě nebo jiného orgánu

Mám platné stavební povolení a zahajuji stavbu v jeho platnosti

Povolení má omezenou platnost — typicky 2 roky na zahájení stavby

5. Výběr stavební firmy

0 / 8

Získal/a jsem alespoň 3 nezávislé nabídky na srovnatelný rozsah prací

Nabídky musí být srovnatelné — jinak porovnáváte jablka s hruška

Prověřil/a jsem firmu v obchodním rejstříku (existence, délka činnosti, základní kapitál)

Firma s historií méně než 3 roky a minimálním kapitálem je rizikovější

Zkontroloval/a jsem reference a osobně navštívil/a alespoň jednu hotovou stavbu

Fotky nestačí — na stavbě uvidíte detaily, které fotka skryje

Firma má platné pojištění odpovědnosti za škody způsobené při stavbě

Požádejte o doložení pojistky — seriózní firma ji poskytne bez problémů

Mám podepsanou smlouvu o dílo s pevnou cenou nebo jasným způsobem ocenění

Smlouva „podle skutečných nákladů" bez limitu je pro vás riziková

Smlouva obsahuje sankce za prodlení a záruční podmínky (min. 36 měsíců)

Zákon stanovuje minimální záruční dobu 3 roky, smluvní záruky mohou být delší

Vím, kdo bude stavbyvedoucí a kdo jsou klíčoví subdodavatelé

Nekontrolovaní subdodavatelé jsou nejčastější zdroj problémů na stavbě

Platební harmonogram odpovídá postupu prací — neplatím předem více než 20–30 %

Záloha nad 30 % celkové ceny je červená vlajka — firmy s dobrou platební historií ji nepotřebují

6. Těsně před zahájením stavby

0 / 6

Mám zajištěn technický dozor investora (TDI)

TDI je váš nezávislý expert na stavbě — kontroluje kvalitu, soulad s projektem a faktury

Mám sjednáno pojištění rozestavěné stavby

Kryje škody vzniklé požárem, bouří, vandalismem nebo krádeží materiálu

Je zajištěn přístup na staveniště a místo pro skladování materiálu

Logistika přístupu ovlivňuje cenu a rychlost stavby

Informoval/a jsem sousedy o zahájení stavby a harmonogramu

Dobrý vztah se sousedy ušetří mnoho komplikací — prevence je levnější než řešení konfliktů

Je zajištěna staveništní přípojka elektřiny (staveništní rozvaděč)

Bez elektřiny nelze používat nářadí ani míchačky — zajistit ji předem

Vím, kdo vede stavební deník a jak funguje kontrola etap před čerpáním hypotéky

Stavební deník je zákonná povinnost — bez něj nemůžete prokázat průběh stavby

Chcete projít checklist s odborníkem?

Rádi se s vámi podíváme na váš konkrétní projekt — co už máte hotové, co vás čeká a jak postupovat dál. Nezávazně a zdarma.

Probrat projekt zdarma

Checklist: 47 věcí předzahájením stavby domu

Chcete projít checklist s odborníkem?

Checklist: 47 věcí před
zahájením stavby domu