DPH při stavbě rodinného domu — snížená sazba a podmínky

Sazby DPH od roku 2024

Od 1. ledna 2024 platí v České republice dvě sazby DPH: základní 21 % a snížená 12 %. Třetí sazba 10 % byla zrušena a přesunuta buď do 12 %, nebo do 21 %. Pro stavebníky byl klíčový přesun: stavební a montážní práce na bytových a rodinných domech zůstaly ve snížené sazbě — ta se ale zvýšila z 15 % na 12 % (tj. po sloučení sazeb mírně klesla).

Základní pravidlo pro stavbu rodinného domu:

Podmínky pro sníženou sazbu 12 %

Snížená sazba se na stavební práce vztahuje v případě tzv. stavby pro sociální bydlení ve smyslu zákona o DPH — tento termín neznamená „sociální bydlení" jako podporu pro nízkopříjmové domácnosti, ale je to zákonný termín pro standardní obytné domy splňující určité limity.

Klíčový rozdíl: kdo nakupuje materiál

Jeden z nejčastějších omylů stavebníků: myslí si, že mohou ušetřit tím, že si materiál koupí sami a nechají ho pouze zabudovat. Ve skutečnosti to DPH nevýhodně zvýší.

Pokud firma dodává materiál jako součást stavební služby, celá faktura podléhá sazbě 12 %. Pokud si materiál koupíte sami ve stavebnině, zaplatíte na něj 21 % (standardní sazba pro zboží). Na stavbě, kde materiál tvoří 50–60 % celkových nákladů, může být rozdíl v DPH statisíce korun.

Projektová dokumentace: vždy 21 %

Projektové práce — architekt, projektant, statik, geodet — jsou vždy v základní sazbě 21 %. Jde o intelektuální službu, nikoliv o stavební a montážní práce. Tato skutečnost platí bez ohledu na to, zda dům splňuje podmínky pro sníženou sazbu.

Na typické stavbě rodinného domu tvoří projektové náklady 5–8 % z celkové ceny. Na stavbě za 6 milionů to může být 300 000–480 000 Kč bez DPH — a na tyto částky zaplatíte 21 %, nikoliv 12 %.

Obdobně platí základní sazba 21 % pro:

• Technický dozor investora (TDI)
• Koordinátor BOZP
• Inženýring (vyřizování povolení, koordinace dodavatelů)
• Energetický specialista (průkaz energetické náročnosti, PENB)

Kolik na DPH ušetříte — příklad

Konkrétní dopad sazby na celkový rozpočet:

Pokud by tatáž stavba překročila limit 350 m² a veškeré stavební práce by přešly do 21 %, DPH na stavební části by vzrostla z 600 000 na 1 050 000 Kč — rozdíl 450 000 Kč. To je reálná částka, o kterou lze přijít špatně nastaveným projektem.

Rekonstrukce a opravy: snížená sazba bez limitu plochy

Důležitá výjimka: při rekonstrukci nebo opravě bytového domu nebo rodinného domu platí snížená sazba 12 % bez omezení celkovou plochou. Rekonstrukce domu o rozloze 500 m² tedy podléhá 12 % stejně jako dům o 180 m².

Podmínka je, že objekt je kolaudován jako bytový dům nebo rodinný dům — tedy že jde o rekonstrukci stávajícího obytného objektu. Přestavba rekreačního objektu na rodinný dům je složitější případ — záleží na tom, jak je stavba v katastru a jak je posuzována stavebním úřadem.

Časté dotazy

Garáž — 12 %, nebo 21 %?

Záleží na tom, zda je garáž součástí stavby rodinného domu, nebo samostatnou stavbou. Garáž integrovaná v domě (v přízemí, suterénu nebo jako přilehlá část) je součástí stavby RD a podléhá 12 %. Garáž jako samostatný objekt vedle domu je nebytová stavba a podléhá 21 %.

Bazén, sauna, pergola?

Tyto stavby a prvky jsou zpravidla posuzovány jako součást rodinného domu, pokud jsou stavebně propojeny s domem nebo jsou na stejném stavebním pozemku. V praxi je výklad daňového úřadu klíčový — při pochybnostech se vyplatí dotázat se dodavatele, jak fakturaci nastaví, a v případě větší investice si vyžádat písemné stanovisko od daňového poradce.

Co když firma fakturuje špatnou sazbou?

Pokud firma vystaví fakturu s 21 % místo správných 12 %, jste povinni zaplatit, co je na faktuře. Chybu je třeba reklamovat a nechat vystavit opravný daňový doklad. Proto je dobré před zahájením stavby sazbu DPH výslovně dojednat ve smlouvě o dílo — ideálně s odkazem na konkrétní ustanovení zákona o DPH (§ 48 a příloha č. 2 zákona č. 235/2004 Sb.).

Jsem plátce DPH — mohu si daň odpočítat?

Pokud stavíte dům pro podnikání (kanceláře, ordinace, provozovnu), nebo pro kombinované využití, můžete mít nárok na odpočet vstupní DPH. U domu určeného výhradně k soukromému bydlení nárok na odpočet nevzniká. Smíšené využití je složitější a vyžaduje daňového poradce.

Checklist: DPH a stavba

• Ověřte, že celková podlahová plocha domu nepřekročí 350 m² — jinak celá stavba přejde do 21 %
• Ve smlouvě o dílo výslovně uveďte sazbu DPH 12 % s odkazem na § 48 zákona č. 235/2004 Sb.
• Nechte stavební firmu nakupovat a dodávat materiál — materiál zahrnutý do stavební služby podléhá 12 %
• Počítejte s tím, že projekt, TDI a inženýring budou fakturovány v sazbě 21 %
• Při rekonstrukci stávajícího RD není limit plochy — snížená sazba platí bez ohledu na velikost
• Rekreační objekt (chata, chalupa) nemá nárok na sníženou sazbu — vždy 21 %
• Garáž jako součást domu = 12 %; garáž jako samostatný objekt = 21 %
• Ověřte, že dodavatel je plátce DPH a zná správné sazby pro váš typ stavby

Jak celé financování stavby funguje — hypotéka, stavební úvěr a vlastní zdroje — rozebírá průvodce financováním stavby domu. A kolik stavba celkově stojí? Podívejte se na přehled cen stavby rodinného domu v roce 2026.